ELM2 ELM3 ELM4

Start I Service I Kontakt I Feedback I Impressum

ELM1

Abwicklung und Rechtliches

Grundstück Kauf oder Grundstück Leasing bzw. Hauskauf und Grundstück Leasing

»  Was ist ein Chanot oder ein Nor Sor Sam

Grundstück mit 1.600 qm in Hua Hin

Beispiel einer Abwicklung

(im Raum Hua Hin, bei einem Verkauf von einem privaten Verkäufer / Wiederverkauf:

Nach Besichtigung und der Kaufabsicht des Interessenten überprüfen wir den rechtlichen Situation der Liegenschaft, hierzu benötigen wir 1-3 Arbeitstage (Kostenvorschuss 5.000 Baht).

Nachfolgend erstellen wir die erforderlichen Verträge, hierzu benötigt unser Rechtsanwalt weitere 4-11 Arbeitstage (Kostenvorschuss je nach Aufwand).

Bei dem anschließenden Termin mit Verkäufer und Käufer erfolgt die Vertragszeichnung und eine erste
Anzahlung je nach Vereinbarung.

Zu dem nachfolgenden Termin auf dem Grundbuchamt wird die Immobilie auf den neuen Eigentümer übertragen, oder es wird der Leasingvertrag registriert. Im Gegenzug wird die Immobilie vollständig bezahlt, i.d.R.
durch einen Cashier-Check.

Das bestehende Haus kann auf den Namen des Ausländers registriert werden, hierzu ist ein weiterer Vorgang (und Gebühren) erforderlich. Ein offizieller Kaufvertrag wird für 30 Tage öffentlich ausgehangen, nachfolgend wird das Gebäude auf den Namen des ausl. Käufers registriert, nachdem die anfallenden Steuern und Gebühren bezahlt sind. In solch einem Fall wird zuerst das Haus transferiert (Wartefrist 30 Tage) und erst anschließend das Grundstück übertragen, z.B. an einen thail. Partner.

Alle anfälligen Gebühren & Steuern auf dem Grundbuchamt werden vor Ort in bar gezahlt, die erwarteten Kosten ermitteln wir vorab.

Cashier Check (Verrechnungsscheck): Die thail. Bank stellt auf Anfrage einen garantiert gedeckten Cashier Check aus. Ein Cashier Check ist eine bevorzugte Art in Thailand um höhere Beträge zu zahlen.

Bei einer Kontoeröffnung sind wir behilflich.

Anwaltskosten für Situationsprüfung, Verträge, Übersetzungen in engl. und Abwicklung auf dem Grundbuchamt betragen je nach Aufwand ab 15.000 Baht bis zu 100.000 Baht, zahlbar durch den Käufer/Leasingnehmer (wir empfehlen die Kosten für eine sichere Abwicklung einzukalkulieren).

Die Kosten an Gebühren & Steuern auf dem Grundbuchamt werden in der Regel zu 50 % / 50 % zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Die Kostenaufteilung auf dem Grundbuchamt ist ein Bestandteil der Verkaufsverhandlung.

Ein Leasingvertrag ist ein 30-jähriger Mietvertrag**, der Leasinggeber (Landlord) ist u.U. 30 Jahre lang steuerpflichtig (Einkommenssteuern), falls sein Jahres-Einkommen eine bestimmte Höhe übersteigt. Diese möglichen Steuern sind durch den Leasingnehmer zahlbar. Je niedriger ein Leasingpreis für 30 Jahre angegeben ist, desto niedriger die Einkommenssteuer. Der niedrigste mögliche Preis ist der amtliche Schätzwert. Der Landlord kann seine Steuern für 30 Jahre einmalig im Voraus oder jährlich zahlen.

 

Steuern und Gebühren: Es entstehen auf dem Grundbuchamt bei einer Eigentumsübertragung Kosten, die in Bar auf dem Grundbuchamt zahlbar sind.

Transfer fee (2%)

Business Tax (3.3%)*

Stamp Duty (0.5%)

Witholding Tax**

Im Vorfeld ist zu vereinbaren, wer welche Steuern zahlt. In der Regel werden Transfer Fee zu gleichen Teilen von Verkäufer / Käufer geteilt, während weitere Steuern durch den Verkäufer zahlbar sind.

Beispiel einer Veranlagung:

1. Angenommen das der amtliche Verkehrswert 5.000 Baht pro Qm beträgt

2. Die Fläche ist 1.000 qm

3. Der amtliche Verkehrswert beträgt gesamt 5.000.000 Baht

4. Der aktuelle Verkaufspreis beträgt 6.000.000 Baht

5. Der Verkäufer hatte die Liegenschaft 3 Jahre zuvor erworben

 

1.: Withholding Taxes

Der amtliche Verkehrswert beträgt gesamt 5.000.000 Baht

Abzug der Kosten des Besitzes für 3 Jahre für ist 77 % = 3.850.000 Baht Differenz = 1.150.000 Baht (5.000.000 - 3.850.000) Teilbar durch 3 Jahre als Eigentümer, Ergebnis = 383,333 Baht (1.150.000/3).

Besteuerung nach Progressionsrate

1 bis 80.000 = Steuerfrei

80.001 - 100.000 = 5 % (1.000)

100.001 - 383.333 = 10 % (28.333)

Gesamt = 29.333 Baht (1.000 + 28.333)

Multipliziert mit den Jahre als Eigentümer = 87.999 Baht (29.333 x 3).
In diesem Fall ist die Witholding Tax 87.999 Baht.

 

2.: Goverment Fee for Transfer 2 % basierend auf den amtlichen Verkehrswert.

5.000.000 x 2 % = 100.000 Baht Die Transfer Fee ist 100.000 Baht

 

3. Stamp Duty In diesem Fall frei, weil die specific Business Tax angewendet wird (da weniger als 5 Jahre als Eigentümer).

 

4. Specific Business Tax

3,3 % an Specific Business Tax basierend auf den amtlichen Verkehrswert oder dem Verkaufspreis, je nachdem welcher Wert höher ist. In diesem Fall ist der Verkaufspreis höher als der Verkehrswert, daher 6.000.000 x 3,3 % = 198.000 Baht. Die Specific Business Tax ist 198.000 Baht.

 

In diesem Fall fallen Steuer von gesamt 385.999 Baht an.

 

Abwicklung

Hua Hin Bau und Immobilien Service Co., Ltd. stellt alle erforderlichen Dokumente zur Verfügung und garantiert eine rechtlich abgesicherte Abwicklung. Preis- und Detailanfragen zu der Liegenschaft erfolgen von dem Kauf/Leasinginteressenten ausschließlich an die Agentur zur weiteren Abklärung mit dem Eigentümer/Verkäufer. Die Agentur kann von dem Eigentümer/Verkäufer durch eine Vollmacht zur vollständigen Abwicklung auf dem Grundbuchamt ermächtigt sein, inkl. zu der Verwaltung der Zahlung.

 

Rechtliches

Nicht-Thailänder können in Thailand kein Grundstück als Eigentum besitzen.

Ein thailändischer Ehepartner kann ein Grundstück kaufen. Der Ausländer kann nachfolgend ein Haus auf seinen Namen bauen, als sein Eigentum.

Vorrangig empfohlene Variante für Europäer: Leasing, bzw. Miete für 30 Jahre. Mit zusätzlichem Vertrag, der Wiederverkauf, Bebauung, Vererbung, Erneuerung des Leasingvertrages regelt. Kaufpreis = Leasingpreis für 30 Jahre, einmalige Vorauszahlung.

 

Eine weitere Variante ist das "Usufruct Contract" in Deutschland vergleichbar dem Nießbrauch.

Ist die Ehefrau z.B. aus Thailand wird das Grundbuchamt keinen Leasingvertrag mit dem ausländischen Ehepartner akzeptieren. Der Ausländische (Geldgeber) kann seine Rechte in die Liegenschaft durch einen eingetragenen Usufruct Contract sichern. Unser RA formuliert den Vertrag und regelt die Registrierung auf dem Grundbuchamt. Kaufpreis = "Usufruct Contract" für 30 Jahre, Einmalzahlung.

 

Kauf durch thailändische Firma, deren Direktor der ausl. Käufer ist. Ein Gewerbe muss betrieben werden, Buchhaltung ist zu führen und Steuern zu zahlen. Bei der Wahl dieser Variante hilft unser RA weiter. Ideal z.B. für ein Haus- oder Wohnungsprojekt, Geschäftshaus, Hotelresort o.Ä.

 

Bei einem gewerblichem Investment in einem vorgegebenem Bereich in einer Höhe ab 40 Millionen Baht kann ein Antrag zur Zertifizierung durch das BOI (Board of Investment) eingereicht werden. Nach Zertifizierung und einer Dauer von 5 Jahren, kann ein Ausländer ein Grundstück von max. 1.600 qm in einer bestimmten Lage als ein privates Eigentum kaufen.

 

Grundbuchamt (Land Office) Hua Hin

Bild Grundbuchamt 3   Bild Grundbuchamt 2

Ausschnitt

Hua Hin Grundbuchamt

 

» Grundstück-Titel und Grundstück-Urkunden

» Übersetzung - Land Code Act B.E. 2497 (1954) update 2008 (von th. in engl.) Hinweis: Land Code Act B.E.2497 kann je nach Provinz / Land Office unterschiedlich ausgelegt werden

 

 

 

 

Stand August 2013

Counter

LOGO

Rosse Immobilien Co., Ltd.

Valid XHTML 1.0 Transitional  geprüft

Kontakt

Copyright

don`t copy - link